賃貸物件の共用部分とは

2024/12/19

今回のテーマ
～賃貸物件の共用部分とは～

賃貸物件は、複数の入居者が暮らす物件がほとんどです。
契約者の専有部分である部屋では好きなように使用できますが、
他の入居者と共用して使用する部分では注意が必要です。
今回は、共用部分に含まれる場所について概要や正しい使い方をお伝えいたします。

①外壁や柱、基礎、屋根などの構造部分
いわゆる建物の躯体と言われる部分です。
鉄骨造のアパートなら鉄骨で作られている柱や梁、またコンクリートで作られている基礎などが該当します。
賃貸物件だけでなく分譲マンションでも同様の考え方であり、構造部分を各部屋の専有部分としてしまうと、
勝手に柱や梁を改修する恐れがあるためです。
構造部分は各部屋にありながら建物全体を支える部分であるため共用部分となっています。

②廊下や階段室、エレベーター、エントランスなどの共用部分
廊下やエレベーターなどすべての入居者が使用する部分も共有部分です。
これらの共有部分は入居者が管理費や共益費を支払い、メンテナンスされています。
つまり共有部分が広い賃貸物件や設備が充実している場合は管理費が高くなる傾向がございます。
特にエレベーターや機械式駐車場などがある賃貸物件は、
こまめな点検が必要になるため管理費や共益費が高くなります。

③電気設備や給排水設備などの配線配管類
設備の配線配管類も共有部分に該当しますが、部分的に専有部分と共用部分が分かれております。
例えば、給水管なら水道本管の引き込みから各メーターボックスまでは専有部分ではなく自治体の管轄になり、
メーター以降は入居者の専有部分です。
排水管なら上下階をつなぐ立管は共有部分ですが、
それ以降の各部屋のトイレやキッチンまでの枝管は専有部分となり、分岐点が複雑です。
たとえば、分譲マンションで配管を新設する場合、各水回りまでの枝管は改修できますが、
上下階をつなぐ立管は改修できませんので注意しましょう。
また各部屋に設置されている自動火災報知設備なども一般的に共有部分とされていますが、
このあたりは賃貸物件によって異なりますので管理規約を確認する必要があります。

➃管理員室や集会室など管理規約で定められた場所
アパートにはあまり設けられていませんが、マンションの賃貸物件なら管理員室や集会室などが設けられています。
管理員室とは管理組合の組合員が常駐する部屋であり、集会室とは自治会などを開催する際に使用する部屋です。
集会室などは共有部分ではありますが、賃貸物件によっては申請をすれば使用できる場合もあります。

⑤各部屋の窓ガラスや玄関ドア、ベランダなど
この部分がややこしく、間違う恐れのある部分です。
玄関ドアやベランダなどが共有部分であることを知らずに住んでいたという方も多いのではないでしょうか。
玄関ドアやベランダの取り扱いを間違うとトラブルに発展しますので注意が必要です。
玄関ドアは共有部分に該当しますが、内側と外側によって区分が異なります。
つまり、玄関ドアの内側は入居者の専有部分にあたり、外側は共有部分に該当します。
そのため玄関ドアをリフォームしたいとなっても共用部分であるため、入居者の勝手でリフォームできません。

まとめ
入居者が共有できる部分なので他の住民の迷惑にならないよう、
最低限のマナーを守って利用しなければいけません。
特に階段やエレベーターは当たり前のように使っている方が多いと思いますが、
ゴミを捨てたりエレベーター内でタバコを吸ったりするのはNGです。
もちろん、「自分の荷物を置く」ことも避けなければいけません。
たとえば自転車やベビーカーなどが挙げられます。
室内に入りきらないからと廊下に出している方がいますが、
廊下は共用部分になるので自分の荷物を置くのは禁止されています。
他の入居者に迷惑をかけないように、常に気を付けながら生活を送りましょう。

株式会社エクセル・コミュニティー
（ピタットハウス浜松町店）
賃貸管理部


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